EP 82. 负扣税算什么！为了超高现金流“无脑”买公寓？我还真请来了一位这么干的投资人 With James

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这一集请来了一个跟市场主流声音完全不一样的嘉宾——James。他的打法很简单：买高现金流公寓，能贷款就尽量多买。市场上很多人会跟你说公寓不好、涨不过house、strata会吃掉你的回报。James听过这些，但他还是一直在买，现在手上的公寓数量是2位数。那么他背后的逻辑是什么呢？他是如何控制风险的呢？

这集不是来说服你买公寓的。是来让你听一个真实操作过的人，是怎么看待这件事的。

这一集聊了什么：

James学生时代就开始做房地产，最早不是买房，是做二房东，手上同时管过十几套分租房。这个底层逻辑，其实跟现在的Airbnb没什么分别。

为什么选公寓不选house：不是公寓比house好，是公寓的现金流让他的组合能继续往下滚。House vs 公寓的租售比差3到4个点，买15套house的holding cost，可能让整个组合转不起来。公寓的现金流反而是他能够做大规模的杠杆。

选公寓的第一标准是租售比，不是朝向，不是楼层，不是门牌号。租客真金白银付出的租金，才是一套公寓最真实的使用价值。出售不够格，别的再好他也不买。

关于Strata，他有一套量化方法：不是看到问题就跑，是把问题换算成钱，然后压价。他买过strata有问题的楼，算清楚未来要付多少，直接从价格里扣掉，变成自己的谈判工具。

楼花他也踩过坑。14，15年买过几套，质量差、买在高位、租金表现差，亏过。但他也从里面学到了：买在高位的市场，再便宜也是贵。现在他对楼花有自己的筛选逻辑，不是一刀切不买。

长短租结合是他的现金流弹性。新南的公寓，淡季留学生回国，他切换成Airbnb兜底。他自己管的一套house，Airbnb年均每周到手超过1400，入住率曾经接近95%。短租是辅，长租是主。

长期来看，不靠卖房赚差价，靠租金cover持有成本，靠通胀推高租金。他的逻辑是：不想赚一套房子的100万，想赚100套房子里的每一万。

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