
Podcast by William & Friends

Podcast by William & Friends

21 May 2026
🚀🚀🚀本节目由🎙️【PropTeaTalk】🎙️出品。PropTeaTalk 提供买家中介服务,帮助投资伙伴打造睡得安稳的房产组合。26预算案正式公布,如果你还犹豫接下来怎么走,欢迎联系我们(微信 PropTeaTalk)预约 15–20 分钟免费咨询。
这一集请来了一个跟市场主流声音完全不一样的嘉宾——James。他的打法很简单:买高现金流公寓,能贷款就尽量多买。市场上很多人会跟你说公寓不好、涨不过house、strata会吃掉你的回报。James听过这些,但他还是一直在买,现在手上的公寓数量是2位数。那么他背后的逻辑是什么呢?他是如何控制风险的呢?
这集不是来说服你买公寓的。是来让你听一个真实操作过的人,是怎么看待这件事的。
这一集聊了什么:
James学生时代就开始做房地产,最早不是买房,是做二房东,手上同时管过十几套分租房。这个底层逻辑,其实跟现在的Airbnb没什么分别。
为什么选公寓不选house:不是公寓比house好,是公寓的现金流让他的组合能继续往下滚。House vs 公寓的租售比差3到4个点,买15套house的holding cost,可能让整个组合转不起来。公寓的现金流反而是他能够做大规模的杠杆。
选公寓的第一标准是租售比,不是朝向,不是楼层,不是门牌号。租客真金白银付出的租金,才是一套公寓最真实的使用价值。出售不够格,别的再好他也不买。
关于Strata,他有一套量化方法:不是看到问题就跑,是把问题换算成钱,然后压价。他买过strata有问题的楼,算清楚未来要付多少,直接从价格里扣掉,变成自己的谈判工具。
楼花他也踩过坑。14,15年买过几套,质量差、买在高位、租金表现差,亏过。但他也从里面学到了:买在高位的市场,再便宜也是贵。现在他对楼花有自己的筛选逻辑,不是一刀切不买。
长短租结合是他的现金流弹性。新南的公寓,淡季留学生回国,他切换成Airbnb兜底。他自己管的一套house,Airbnb年均每周到手超过1400,入住率曾经接近95%。短租是辅,长租是主。
长期来看,不靠卖房赚差价,靠租金cover持有成本,靠通胀推高租金。他的逻辑是:不想赚一套房子的100万,想赚100套房子里的每一万。
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16 May 2026
🚀🚀🚀本节目由🎙️【PropTeaTalk】🎙️出品。PropTeaTalk 提供买家中介服务,帮助投资伙伴打造睡得安稳的房产组合。有房产投资需求的朋友可以联系我们(微信 PropTeaTalk)预约 15–20 分钟免费咨询。
5月12日那个晚上,联邦预算案出来了。负扣税改了,CGT改了,信托也改了——这是1999年以来澳洲对房产投资税务体系最大规模的一次重塑。接下来这段时间,你身边一定会有人说"完了,房产投资不能玩了"。
这一集,William花了接近30分钟,把这次预算案里每一个真正重要的细节说清楚。改了什么、从哪天开始、谁受影响、谁是赢家。信托加bucket company这个组合为什么基本上死了,公司结构的优势为什么反而凸显出来。历史上澳洲1985年取消过负扣税,新西兰2021年也试过——两次结果都一样。2028年还有大选,自由党已经明确表态要恢复。这些背景,在你做任何决定之前都应该知道。
政府可以改规则。但有一件事他们永远改不了——好资产的稀缺性。听完这集,你自己来判断还能不能买。
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24 April 2026
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PropTeaTalk播客两周年!感谢各位听友的陪伴!请继续关注和支持PropTeaTalk!分享给身边有需要的朋友。
这一集我们聊一个很多人没想清楚的问题——澳洲人口在涨、房价在涨,但普通澳洲人为什么反而越来越穷?澳洲经济到底怎么样?从政府自己承认的120万套建房缺口、OECD垫底的人均收入跌幅,到加拿大踩刹车之后房价租金连连跌的真实案例,再到这一切对你作为投资者的实际意义。租赁市场为什么还会继续紧张、Regional市场的机会从哪里来、以及为什么"再等等"往往等到的不是更便宜而是更贵。数据说话,判断直接,不绕弯子。
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13:07

09 April 2026
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这一集,William 邀请到了 knest.ai 联合创始人兼 CEO Wang YiTong。YiTong是决策分析方向的博士,曾在澳洲担任大学教授,他把学术里对"人类决策行为"的研究直接带进了澳洲买房这件事——核心判断是:买房是一个低频、高额、非标、情绪参与极重的决策,绝大多数人是在"随机游走"中撞上了一套房子,然后住进去慢慢后悔。
knest.ai 想解决的是买房过程中的信息噪音问题。它不基于 listing 的文案和照片,而是从买方视角出发,把每套房子的隐藏属性结构化呈现出来——地形坡度、高压线风险、历史交易频率,以及 floor plan 的改造潜力和室内风水问题(严格限定在有科学依据、且室内可改造的范围)。目标是让普通买家在看房前能快速 screen out 明显问题,把有限的时间花在真正值得去看的房子上。
在估价这件事上,knest.ai做了一个称为"文科生估价"的功能——不是扔给你三个数字和一个置信区间,而是告诉你为什么这个价格区间是这样:基于哪几个可比成交,每个可比成交跟目标房子有什么具体差异,价格是怎么被这些差异调整出来的。逻辑透明,可以多轮打磨,让买家在拍卖场出价时真正有底气,而不是靠感觉跟价。
节目最后YiTong说了一句话值得记住:数据和 AI 只能帮你去除噪音,把真正重要的信息摆到你面前。但买房这件事最终的决策,还是要遵从自己的本心。
🔗 knest.ai - 快去下载官方小程序!
App开放ios和andriod 下载免费使用。输入任意悉尼房产地址可查看免费分析报告;同时可以告诉AI你的预算和需求,开始多轮对话缩小suburb范围。官网:https://www.knest.ai
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26 March 2026
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很多人第一次认真算 investment property,都是从怀疑人生开始的。
一套60多万的房子,租550一周,现在这种利率下,一年还要自己补1万到1万5。
再想到未来卖掉还有 CGT,很多人都会问:
那我到底赚在哪里?
这一集,我们解答这位朋友的留言,聊清楚几件事:
为什么很多投资房前期负现金流很正常;为什么不能只盯着每年补了多少钱;CGT 为什么常常被想得太重;房产里的 leverage 到底有什么意义;还有,一套房值不值得,不只是看单套房本身,还要看它放进整个 portfolio 里是做什么的。
如果你也在纠结同一个问题,或者买房和升级自住房之间怎么选,这一集会很适合你。
如果你有任何反馈、想加入我们的节目或社群🚀“澳洲房研社”,欢迎联系微信 PropTeaTalk,邮件 info@propteatalk.com,或小红书账号 PropTeaTalk。
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17:37

12 March 2026
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很多投资者买房时只关注三件事:房价、租金、涨幅。
但当你开始持有 第二套、第三套甚至更多投资房 时,有一个成本会越来越明显——Land Tax(土地税)。
澳洲各州的 Land Tax 制度差异非常大:
这也是为什么很多经验丰富的投资者会通过 跨州投资 来优化持有成本。
在这一期 PropTeaTalk 中,我们会快速梳理:
如果你准备长期投资房产,这一集会帮助你更好理解 Land Tax 对投资策略的影响。
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